【案情介绍】沈阳律师
2009年10月，徐某华从中介处得知，赵晓莉欲卖出一套别墅。双方见面后，徐某华得知赵晓莉的别墅是拍卖取得，其手中虽没有权属证书，但有《拍卖成交确认书》，最终徐某华决定购买这套别墅。双方签订了买卖合同，约定房屋的售价为298万元、定金50万元，并约定赵晓莉应在4个月内办理房产证，而后再将房屋所有权变更登记到徐某华名下。徐某华按照合同约定交付了定金50万元。
之后由于房价上涨，赵晓莉在办理了房产证之后，将别墅另外以高价卖给了杨某。目前，该别墅已被杨某以520万元的价格转让给第三方。徐某华事后才得知此事，于是将赵晓莉和杨某告上法庭，请求法院判令两被告双倍返还合同定金100万元，连带赔偿购房损失200万元，并承担本案全部诉讼费、保全费。
赵晓莉则辩称，自己与徐某华所签订的买卖合同是无效的。赵晓莉认为，她与徐某华签订买卖合同时，还没有取得别墅的产权证，别墅是拍卖所得，有拍卖确认书为证，她已将此情况告知徐某华了，所以应该由徐某华承担相应的责任。而杨某认为，即使应该对徐某华进行赔偿，自己应承担的责任也没有徐某华主张的那么多，且当时也没有就房屋涨跌情况下的违约责任进行约定。
　【法院判决】
法院经审理后认为，徐某华与赵晓莉自愿签订的买卖合同应属有效，赵晓莉应履行合同义务。赵晓莉再次转卖别墅是违约行为，应承担相应违约责任。因为别墅事实上是可以办理产权证书的，赵晓莉转卖别墅的行为给徐某华带来了房屋场差价损失，应当赔偿徐某华购房损失。法院最终酌情判定赵晓莉赔偿徐某华损失150万元。
　【小编评析】
根据《物权法》相关规定，当事人之间订立有关变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》中也明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，徐某华与赵晓莉所签订的房屋买卖合同，自合同成立时生效，赵晓莉不能以签订房屋买卖合同时未取得房屋产权证、未为徐某华办理所有权变更为理由拒绝承认合同效力。
上述案件中，被告赵晓莉先与徐某华签订了购房合同，该合同是双方真实意思的表示，自双方签字之日起生效。签约时，赵晓莉虽然还未取得别墅权属证书，但依据《拍卖成交确认书》，徐某华有理由相信赵晓莉确系该别墅的权利人，且在将来有可能取得所有权。所以在签订合同之后，虽未办理产权登记，但未登记不影响徐某华与赵晓莉签订的合同效力。但在合同签订之后，赵晓莉又把别墅转卖给了杨某，转卖行为已经构成违约，其应当承担相应违约责任，双倍返还定金，并赔偿徐某华因此所造成的损失。